html текст
All interests
  • All interests
  • Design
  • Food
  • Gadgets
  • Humor
  • News
  • Photo
  • Travel
  • Video
Click to see the next recommended page
Like it
Don't like
Add to Favorites

Красивый фасад. Есть ли преимущества у бизнес-центра в старинном особняке


Фото Сергея Бобылева / ТАСС

На московском рынке офисной недвижимости нарастает потребительский тренд — арендаторам становится интересен эстетический критерий. Арендаторы стали обращать внимание на внешний вид здания, например, дополнительным преимуществом является лепные потолки и барельефы на стенах. Сочетание современного бизнес-центра и исторической составляющей дают контраст, впечатляет арендаторов и, что немаловажно, их гостей.

Спрос на старину

В ближайшее время это может вызвать рост спроса на качественные офисные площади в бизнес-центрах, расположенных в реконструированных исторических зданиях: особняках, бывших торговых и деловых зонах, внутри зданий-памятников промышленной архитектуры. Хотя по-прежнему важными остаются расположение бизнес-центра и величина арендной ставки.

По данным Knight Frank, объем рынка качественных офисных площадей в Москве в 2017 году составил 16,3 млн кв. м, из которых 4 млн кв. м — это бизнес-центры класса А. Общий ввод офисных площадей в столице в 2017 году вырос по сравнению с 2016 годом на 28% до 408 тысяч кв. м, в основном за счет объектов, работы на которых стартовали до кризиса 2014-2015 годов. «Золотой фонд» московского рынка офисной недвижимости пополнили вновь построенные бизнес-центры «Оазис», «Фили-град», Neopolis, «Башня Федерация – Восток» и приспособленное здание бывшей кондитерской фабрики «Большевик». Спрос на офисы в них велик: по данным JLL, 70% этих бизнес-центров уже заняты крупными арендаторами.

Однако, несмотря на некоторое оживление рынка офисной недвижимости Москвы в 2017 году, аналитики пока осторожны в прогнозах на ближайшую перспективу. Скорее всего, 2018 год запомнится минимальным показателем ввода новых офисов за всю историю рынка — не более 264 тысяч кв. м. Увеличению объемов нового строительства может поспособствовать несколько факторов. В частности, оживить рынок офисной недвижимости может реновация существующих бизнес-центров. Сейчас на рынке много объектов, чей возраст перевалил за 15 лет, и они устарели морально и физически. Именно их обитатели сформируют дополнительный спрос на новые качественные офисные центры.

Переоборудование исторических зданий и памятников промышленной архитектуры также может подстегнуть рынок. Спрос на офисы, расположенные в «исторических» бизнес-центрах, по-прежнему высок. Исторические здания, как правило, имеют очень удачные локации, к проектам их реконструкций предъявляются повышенные требования. Это приводит к тому, что такие бизнес-центры отличаются исключительным качеством строительства и инженерной инфраструктуры, а необходимость сохранять внешний вид старинных фасадов и элементы исторического декора в итоге дают неповторимую атмосферу и энергетику. Например, в историческом здании «Военторга» на Воздвиженке, где расположен бизнес-центр, полностью сохранена старинная парадная лестница и исторические узоры над главным входом.

Переплата за фасад

Между тем, реконструкция старинных зданий под современные офисы — сложный и дорогостоящий проект. Историческая постройка обычно требует полной замены перекрытий и коммуникаций, укрепления фундамента, крыши, установки лифтов, внутренней перепланировки, надстройки мансард и переоборудования подвальных помещений под паркинги. Весь комплекс работ в среднем обходится на 15-20% дороже, чем строительство нового здания «с нуля».

Затраты окупаются за счет престижности объекта, его привлекательности для арендаторов, и виртуозного проекта перепланировки. Например, этим славится бизнес-центр, расположенный в «Смоленском пассаже», который мы арендуем с 1998 года. Инженеры в ходе серьезной модернизации здания эффективно совместили исторические фасады с современными конструкциями и приспособили внутреннюю зонированную структуру здания под нужды современного бизнеса.

Новой жизни исторических зданий и росту рынка качественной офисной недвижимости в Москве способствует реализуемая с 2012 года столичными властями программа «1 рубль за 1 квадратный метр». По ее условиям инвестор получает в аренду памятник архитектуры, в течение пяти лет проводит его реставрацию и приспосабливает его к современному использованию (как правило, это бизнес-центры), и после этого в течение 44 лет платит за аренду этого здания из расчета 1 рубль за 1 кв. м. По этой программе на торгах реализовано уже более 20 исторических зданий, девять из которых отреставрированы, введены в эксплуатацию и заняты арендаторами.

Бутики и банки

Несмотря на то, что именно исторический облик здания является сегодня дополнительным критерием выбора для многих арендаторов, многим крупным компаниям важна история. Как правило, это финансово-кредитные учреждения, которые с удовольствием размещаются в реконструированных исторических зданиях банков: там совершенно особая, финансовая энергетика стабильности и больших денег. На практике многие отдают предпочтение «Военторгу» как раз из-за его локации: здание расположено возле Красной площади, и сам адрес на Воздвиженке важен для серьезных брендов. Так, эту локацию в разное время выбирали знаковые арендаторы из сегмента Haute Couture – Hermes и Louis Vuitton.

Увеличению офисных площадей класса А также может способствовать реконструкция индустриальных объектов. Их в Москве достаточно много: по различным оценкам, до 16% памятников архитектуры в столице являются объектами промышленной архитектуры. Это очень интересные здания: в дореволюционную эпоху владельцы фабрик и заводов специально заказывали у именитых архитекторов уникальные проекты. Например, в начале прошлого века многие промышленные здания Москвы строились по проектам известных авангардистов.

+30% за толстые стены

Но в эксплуатации лофтов есть и подводные камни: в них слишком велик лост-фактор, или размер потерь площади из-за невозможности максимально эффективно использовать планировку здания. Например, столичный бизнес-центр «Красная Роза» расположен в одноименном деловом квартале на месте бывшей шелкопрядильной фабрики. Но из-за слишком большой толщины стен фабричных зданий мы не можем на все 100% использовать арендуемые площади. Поэтому цена аренды фактически используемой нами площади выросла на 30% — именно столько мы платим за красивые мощные стены старинной фабрики.

Если брать в аренду большие площади (от 1 000 кв. м) на долгий срок, то важно обращать особое внимание на эксплуатационные потери, чтобы впоследствии неожиданно не оказаться лицом перед неприятными цифрами. Да, исторические здания имеют свой особый шарм и великолепную локализацию, но у них есть ряд конструктивных особенностей. Например, в старинном здании невозможно сделать столь всеми любимые и популярные панорамные окна и окна «в пол» — этого не позволяют требования по сохранению фасадов. Исторические здания проектировались под другие задачи, тогда была другая мода, другие технологические и технические возможности: например, в постройках XIX-начала XX веков сплошь и рядом есть технические этажи, выходы на внутренние атриумы, сложные переходы и галереи.

Все это, конечно, не совсем соответствует современным критериям эффективности использования площадей — за редким исключением, вроде «Военторга» или «Смоленского пассажа». При этом наличие офиса в историческом здании всегда будет выделять вас среди прочих: штаб-квартира в старинной локации престижна, указывает на статус компании и создает совершенно неповторимые ореол традиций успешного бизнеса.

Смена власти: как четвертая промышленная революция меняет рынок труда Дикие ягоды. Как семья преподавателя создавала интернет-магазин Wildberries Продуктовая корзина: как построить свой бизнес на полуготовых блюдах Чистые помыслы: три правила информационной гигиены Мода на agile. Чем полезен новый метод организации офисного пространства Офис с иголочки. Кому нужны бизнес-центры «индивидуального пошива» Школы вместо офисов. В Финляндии нашли новый способ использования пустых помещений Красивая площадь: Игорь Рыбаков вложил 1,2 млрд рублей в сервис для аренды офисов Цены на недвижимость достигли дна. Какие возможности откроются для частных инвесторов?
Читать дальше
Twitter
Одноклассники
Мой Мир

материал с forbes.ru

1

      Add

      You can create thematic collections and keep, for instance, all recipes in one place so you will never lose them.

      No images found
      Previous Next 0 / 0
      500
      • Advertisement
      • Animals
      • Architecture
      • Art
      • Auto
      • Aviation
      • Books
      • Cartoons
      • Celebrities
      • Children
      • Culture
      • Design
      • Economics
      • Education
      • Entertainment
      • Fashion
      • Fitness
      • Food
      • Gadgets
      • Games
      • Health
      • History
      • Hobby
      • Humor
      • Interior
      • Moto
      • Movies
      • Music
      • Nature
      • News
      • Photo
      • Pictures
      • Politics
      • Psychology
      • Science
      • Society
      • Sport
      • Technology
      • Travel
      • Video
      • Weapons
      • Web
      • Work
        Submit
        Valid formats are JPG, PNG, GIF.
        Not more than 5 Мb, please.
        30
        surfingbird.ru/site/
        RSS format guidelines
        500
        • Advertisement
        • Animals
        • Architecture
        • Art
        • Auto
        • Aviation
        • Books
        • Cartoons
        • Celebrities
        • Children
        • Culture
        • Design
        • Economics
        • Education
        • Entertainment
        • Fashion
        • Fitness
        • Food
        • Gadgets
        • Games
        • Health
        • History
        • Hobby
        • Humor
        • Interior
        • Moto
        • Movies
        • Music
        • Nature
        • News
        • Photo
        • Pictures
        • Politics
        • Psychology
        • Science
        • Society
        • Sport
        • Technology
        • Travel
        • Video
        • Weapons
        • Web
        • Work

          Submit

          Thank you! Wait for moderation.

          Тебе это не нравится?

          You can block the domain, tag, user or channel, and we'll stop recommend it to you. You can always unblock them in your settings.

          • Forbes.ru
          • бизнес
          • домен forbes.ru

          Get a link

          Спасибо, твоя жалоба принята.

          Log on to Surfingbird

          Recover
          Sign up

          or

          Welcome to Surfingbird.com!

          You'll find thousands of interesting pages, photos, and videos inside.
          Join!

          • Personal
            recommendations

          • Stash
            interesting and useful stuff

          • Anywhere,
            anytime

          Do we already know you? Login or restore the password.

          Close

          Add to collection

             

            Facebook

            Ваш профиль на рассмотрении, обновите страницу через несколько секунд

            Facebook

            К сожалению, вы не попадаете под условия акции