html текст
All interests
  • All interests
  • Design
  • Food
  • Gadgets
  • Humor
  • News
  • Photo
  • Travel
  • Video
Click to see the next recommended page
Like it
Don't like
Add to Favorites

Как небольшим региональным застройщикам пережить запрет долевого строительства

С 1 июля в силу вступили поправки к 214-ФЗ, за которыми должна последовать заметная трансформация рынка жилищного строительства. Постепенный отказ от заключения договоров долевого участия призван оздоровить отрасль и навсегда решить проблему так называемых обманутых дольщиков. Но это будет означать фактическую гибель значительного числа строительных компаний — по ряду оценок, до 70% всех игроков. На это обращает внимание генеральный директор «Академии финансов и биржи» Игорь Файнман, возглавляющий комитет по инвестиционной деятельности в совете челябинского регионального отделения «Опоры России». Впрочем, у небольших строительных компаний есть способ остаться на рынке, освоив новый для себя, но уже проверенный механизм привлечения инвестиций под новые проекты. О нем на конкретном успешном примере Файнман рассказал в интервью Znak.com.

— Игорь, прежде всего, действительно ли застройщикам, привыкшим работать с «долевкой», придется несладко?

— Изменения в 214-ФЗ таковы, что вариантов у застройщиков остается немного. С фактической отменой института «долевки» придется строить сперва на собственные средства, а уже после продавать готовые жилые объекты и реинвестировать часть прибыли в новые проекты. Позволить себе такое, как мы понимаем, смогут далеко не все. Другой способ финансирования — пытаться взаимодействовать с банками, аккредитованными государством для работы со строительным сектором. У меня и на этот счет много скепсиса.

— Почему? 

— Потому что взаимодействие с банками предполагает два варианта. Первый — пытаться привлекать заемные деньги в аккредитованных государством финансовых учреждениях. Возможно, после получения такой аккредитации банки и станут менее осторожны к застройщикам, но пока можно констатировать: строительный сектор основательно застрял у банкиров в стоп-листе. Банки крайне неохотно дают кредиты застройщикам, а точнее, можно говорить, не дают вовсе, особенно если речь о небольших компаниях. 

Второй вариант — работа с эскроу-счетами, на которых деньги, полученные от покупателя строящейся квартиры, будут аккумулироваться, но оставаться в замороженном состоянии до окончания строительства. То есть получить их во время самого строительства будет невозможно. И, как вы понимаете, сильно это жизнь застройщикам не облегчит. 

То есть должна быть понятной схема: избранные банки получат от покупателей квартир фондирование на приличные суммы и на приличные сроки — около одного-двух триллионов рублей на год-два. Для банков это фондирование будет бесплатным: они не заплатят даже минимального процента за пользование чужими деньгами. В то же время, конечно, под приличный процент выдадут кредит застройщику, если тому повезет об этом договориться…

В общем и целом, повторюсь, складывающиеся условия таковы, что потянут их немногие. Тем более что принятые и вступившие в силу поправки предусматривают и другие существенные ограничения. В итоге, боюсь, прогноз об уходе с рынка 70% строительных компаний может оказаться еще довольно оптимистичным.

— Как же быть застройщикам?

— Учиться, осваивать чужой опыт, тем более что он не просто есть, но и, если так можно выразиться, становится ближе.Уже достаточно давно московские строительные компании привлекают средства на реализацию своих проектов, используя механизм облигационного займа. И совсем недавно этому примеру последовал один из челябинских застройщиков, который всего за 45 рабочих дней привлек с открытого рынка 200 млн рублей на продолжение своего флагманского строительного проекта.

В этом ему помогали мы, поэтому я, в том числе как глава профильного комитета в челябинской «Опоре России», готов делиться этим опытом с другими строительными фирмами.Тем более что это первый в стране успешный кейс не московской, а именно региональной строительной компании. До этого была попытка партнеров во Владивостоке сделать аналогичное размещение, но там вместо 200 смогли собрать только 178 миллионов.

— Расскажите о челябинском опыте? О какой компании идет речь?

— Это ООО АПРИ «ФлайПлэнинг», застройщик клубного поселка «Привилегия», который уже успел по-хорошему нашуметь на нашем рынке жилья. Деньги компании нужны для продолжения строительства, и их удалось привлечь, благодаря размещению купонного облигационного займа компании на Московской бирже в апреле этого года. Сразу скажу, что нам пришлось провести много сложных переговоров с собственниками компании, чтобы убедить их в необходимости такого шага — превентивно отказаться от практики заключения договоров долевого участия и перейти к продажам готового жилья. Но в конце концов застройщик осознал: пока ниша свободна, ее надо успевать занимать. Проявив такое понимание, партнеры согласились на временные трудности ради потенциальной выгоды.

Генплан клубного поселка Привилегия
Генплан клубного поселка Привилегия

— А какие временные трудности принес отказ от привычной схемы работы?

— Была серьезная процедура, которая длилась несколько месяцев, с августа 2017 года, и в итоге сильно изменила компанию. Она стала полностью отвечать тому набору требований, которые очень важны с точки зрения инвесторов.

— Каким именно?

— Любой инвестор смотрит на три параметра: его цель — извлечение прибыли, но на доходность он смотрит во вторую очередь, после того, как оценит безопасность и ликвидность возможных инвестиционных приобретений. Так вот, чтобы стать убедительным в глазах потенциальных инвесторов, компания увеличила уставный капитал до 475 млн рублей. Активы, которые на сегодня у компании есть на балансе, — составляют 1,3 млрд. рублей. Видя такие цифры, любой инвестор понимает: это не пустышка, а серьезный региональный девелопер. Безопасность обеспечивается и структурой собственности в фирме. Состав участников общества можно посмотреть на сайте раскрытия информации, но скажу, что там вы найдете серьезные, крупные организации. В их числе, например, «Челябинвестбанк», что говорит за себя, учитывая, с какой скрупулезностью банки проверяют своих контрагентов.Еще одна, если так можно выразиться, степень защиты — это то, что при подготовке облигационного займа компания прошла через листинговый комитет Московской биржи. Поясню: комитет принимает решение о допуске или недопуске облигаций на рынок, и, уж поверьте, гораздо больше шансов получить второе решение, чем первое. 

Это очень серьезный фильтр, который не дает пробиться на финансовый рынок непрофессионалам и мошенникам. Так, как проверяет эмитента Московская биржа, не проверяет ни один инвестор. В нашем случае они запросили все мыслимые и немыслимые пакеты документы, провели две видеоконференцсвязи, был выезд в Челябинск представителя Московской биржи, который знакомился с участниками общества, с объектами строительства. Мы к этому относились с пониманием того, что биржа стремится свести к нулю свои имиджевые риски: если эмитент получит технический дефолт, вопросы будут не только к нему, но и к бирже, которая, получается, пропустила несостоятельного игрока. 

— Почему заем составил только 200 млн рублей?

— Это верхняя граница, за которой требуется более сложная процедура. Она может занять до года, и это сильно затягивает вопрос. А так мы взяли максимум возможного, предложив инвесторам облигации номиналом 1000 рублей с минимальным размером инвестиционного портфеля 4 млн. рублей. Это также было требованием Московской биржи, которая при первичном размещении займа допускает приобретение облигаций только профессиональными игроками. 

— Значит, держателями облигаций займа стали преимущественно юридические лица?

— Нет, среди инвесторов оказалось как раз больше физических лиц. Они составляют основу уже давно сложившегося пула инвесторов, с которым работает «Академия финансов и биржи». Кроме того, мы прибегли к такому традиционному инструменту, как roadshow — говоря проще, презентации эмитента и его инвестиционного продукта. Они проходили в Челябинске, Екатеринбурге, Тюмени, в Москве. Замечу, что благодаря нам купить облигации смогли не только те, у кого нашлись 4 миллиона: инвесторы попроще смогли сделать это в так называемом «биржевом стакане».

— А что насчет доходности?

— Облигации были размещены на один год с 18-м купоном, то есть с доходностью 18% годовых. Условия предполагают поквартальные выплаты в размере 4,5%. У меня сейчас достаточно часто спрашивают, а не высок ли этот процент, выдержит ли строительная компания такие обязательства? 

— Хороший вопрос…

— Отвечаю: большая беда нашей строительной отрасли заключается в низкой квалификации финансовых директоров компании. Зачастую на этих позициях работают люди с мышлением и функционалом бухгалтеров, а не стратегов и аналитиков, которые нужны для успешной работы на рынке. А в новых условиях тем более. Так вот, уровень доходности, о котором идет речь, — под силу профессиональной, по-настоящему серьезной компании, выводящей на рынок профессионально сделанный, а потому привлекательный продукт.

— Как инвесторы восприняли появление этих облигаций?

— Отвечу так: финансовый рынок истосковался по интересным инвестиционным предложениям. Последние годы они стали большой редкостью на рынке и стали появляться только сейчас. Я, как вы понимаете, достаточно плотно работаю с институциональными инвесторами, частными инвесторами, и все они жалуются: вкладывать деньги практически некуда. И это при том, что денег в стране прибавилось…

— Интересное заявление…

— Прибавилось, потому что большие суммы, например, вернулись в страну в рамках деофшоризации. Но странно другое: деньги вернулись, а вкладывать их, по большому счету, некуда. Поэтому инвесторы с удовольствием ждут новые истории, и мы эти истории для них создаем.

Вообще, должен сказать, что миссия «Академии финансов и биржи» — это создание в России рынка смолл-капсов (от SmallCap — малый капитал — прим. ред.), то есть фондовых активов компаний с относительно небольшой рыночной капитализацией. Сегодня в нашей стране брокеры предпочитают крупные компании — с капитализацией от 30-40 млрд. рублей, выходящих уже на IPO. А предприятия с капитализацией до 10 млрд им неинтересны.Но рынок заемного капитала для небольших компаний тоже должен существовать. Ведь, по сути, это и есть тот самый малый и средний бизнес, который составляет основу экономики любой развитой страны и служит главным ее мотором. 

И у него тоже должна быть возможность пользоваться инструментами привлечения средств с фондового рынка. Мы видим деньги, которые можно взять в интересах небольших компаний и самим при этом немного заработать.

— Сколько это в миллиардах?

— В триллионах. На банковских депозитах, по состоянию на март 2018 года, находилось 25,4 трлн. рублей. Причем речь о депозитах физических лиц, то есть о вкладах, сделанными гражданами. На мой взгляд, это деньги, которые лежат мертвым грузом. Банки ими эффективно не управляют, и я рад, что Центробанк совместно с правительством озаботились тем, чтобы заинтересовать граждан в участии в финансовом рынке. Например, эмитируются Облигации федерального займа, по которым ставки пусть ненамного, но все же выше, чем проценты по депозитам. 

Кроме того, запущен механизм брокерских счетов со специальным, льготным режимом налогообложения. Речь о так называемых индивидуальных инвестиционных счетах, владельцы которых получают освобождение от налога на доходы физических лиц при сделках с ценными бумагами. Механизм действует с 2014 года, и уже свыше миллиона россиян воспользовались такими счетами.Застройщик клубного поселка «Привилегия» о трендах развития челябинского рынка жилья и своем новом проекте

Беда в том, что подавляющее большинство россиян просто не знают про этот путь. Они предпочитают или покупать иностранную валюту, или размещать свободные деньги на низкодоходных банковских депозитах, или, другая крайность, идти на суперрискованные инвестиции в различные потребительские кооперативы — как показывает печальная практика, зачастую отдавая деньги мошенникам.

Мы предлагаем очень консервативный, обеспеченный множеством гарантий и потому надежный инструмент извлечения дохода. К тому же этот инструмент дает живые деньги экономике и способствует ее развитию. Причем когда я говорю «экономика», я имею в виду не нечто абстрактное, а конкретные отрасли, конкретные предприятия, которые работают здесь же, в нашем регионе, у нас на глазах. Получается, этот механизм еще и максимально прозрачный. Ведь, возвращаясь к той же «Привилегии», любой может съездить и оценить эту стройку, а после опосредованно в ней поучаствовать.

— Давайте вернемся не просто к «Привилегии», а к строительному бизнесу в целом. Какие еще преимущества могут увидеть для себя застройщики в механизме облигационного займа?

— Как я уже сказал, выпуск облигаций — это уверенный шаг к тому, чтобы сделать еще более серьезное заявление о себе на рынке капиталов, то есть осуществить IPO. Практика Московской биржи предполагает, что компания перед этим должна получить две-три успешные биржевые истории. Собственно, кейс, о котором я рассказал, для АПРИ «ФлайПлэнинг» такой успешной биржевой историей и выступает. То есть эта компания оказалась уже на шаг впереди своих конкурентов.

Но, главное, повторюсь, речь идет о ценном опыте привлечения денег в ситуации, когда государство более чем существенно меняет правила игры для застройщиков. Этот опыт давно появился у московских компаний и уже есть у девелоперов, работающих в Челябинске. Если смогли одни, почему не должно получиться у других? Просто необходимо осознать необходимость работать по-новому. В противном случае, очевидно, придется уйти.

Читать дальше
Twitter
Одноклассники
Мой Мир

материал с znak.com

1

      Add

      You can create thematic collections and keep, for instance, all recipes in one place so you will never lose them.

      No images found
      Previous Next 0 / 0
      500
      • Advertisement
      • Animals
      • Architecture
      • Art
      • Auto
      • Aviation
      • Books
      • Cartoons
      • Celebrities
      • Children
      • Culture
      • Design
      • Economics
      • Education
      • Entertainment
      • Fashion
      • Fitness
      • Food
      • Gadgets
      • Games
      • Health
      • History
      • Hobby
      • Humor
      • Interior
      • Moto
      • Movies
      • Music
      • Nature
      • News
      • Photo
      • Pictures
      • Politics
      • Psychology
      • Science
      • Society
      • Sport
      • Technology
      • Travel
      • Video
      • Weapons
      • Web
      • Work
        Submit
        Valid formats are JPG, PNG, GIF.
        Not more than 5 Мb, please.
        30
        surfingbird.ru/site/
        RSS format guidelines
        500
        • Advertisement
        • Animals
        • Architecture
        • Art
        • Auto
        • Aviation
        • Books
        • Cartoons
        • Celebrities
        • Children
        • Culture
        • Design
        • Economics
        • Education
        • Entertainment
        • Fashion
        • Fitness
        • Food
        • Gadgets
        • Games
        • Health
        • History
        • Hobby
        • Humor
        • Interior
        • Moto
        • Movies
        • Music
        • Nature
        • News
        • Photo
        • Pictures
        • Politics
        • Psychology
        • Science
        • Society
        • Sport
        • Technology
        • Travel
        • Video
        • Weapons
        • Web
        • Work

          Submit

          Thank you! Wait for moderation.

          Тебе это не нравится?

          You can block the domain, tag, user or channel, and we'll stop recommend it to you. You can always unblock them in your settings.

          • znak.com
          • рубль
          • бизнес
          • жилье
          • безопасность
          • налоги
          • банк
          • инвестиции
          • кредиты
          • интервью
          • домен znak.com

          Get a link

          Спасибо, твоя жалоба принята.

          Log on to Surfingbird

          Recover
          Sign up

          or

          Welcome to Surfingbird.com!

          You'll find thousands of interesting pages, photos, and videos inside.
          Join!

          • Personal
            recommendations

          • Stash
            interesting and useful stuff

          • Anywhere,
            anytime

          Do we already know you? Login or restore the password.

          Close

          Add to collection

             

            Facebook

            Ваш профиль на рассмотрении, обновите страницу через несколько секунд

            Facebook

            К сожалению, вы не попадаете под условия акции