html текст
All interests
  • All interests
  • Design
  • Food
  • Gadgets
  • Humor
  • News
  • Photo
  • Travel
  • Video
Click to see the next recommended page
Like it
Don't like
Add to Favorites

Глава «Баркли» — РБК: «Эти компании все равно ползут на кладбище»

До кризиса компания «Баркли» строила элитные дома в районе Остоженки, сейчас переключилась на проекты за МКАД. О выживании девелоперов и ценах на квартиры рассказал председатель совета директоров «Баркли» Леонид Казинец

Председатель совета директоров «Баркли» Леонид Казинец
Фото: Екатерина Кузьмина/РБК

​«Даже «Мерседес» зарабатывает на грузовиках»

— Что изменилось в стратегии «Баркли»?

— Настало время структурированного рынка, в котором владение и профессиональное управление недвижимостью разделены. Инвестиционно-строительная компания, которой «Баркли» была раньше, всегда сталкивалась с ограниченным объемом свободного капитала. Такое ограничение для нас сегодня неинтересно. У нас есть сейчас достаточно большой объем собственного капитала, который мы не хотим тратить, не хотим платить за землю или проект. Мы хотим тратить деньги на поддержку, продвижение и развитие проектов. В результате тех денег, которые мы могли потратить на то, чтобы купить один проект, нам хватает на пять проектов, в которые мы входим как управляющие партнеры.

Если раньше площадка стоила, например, $50 млн, то продать ее сегодня, в кризис, за эти же $50 млн невозможно. И долго еще будет невозможно. Единственным надежным инвестором на рынке сейчас является конечный покупатель жилья. Поэтому как можно быстрее строить и продавать — единственный способ получить значительный кэш. Именно это мы и предлагаем владельцам имущественно-земельных активов.

— За чей же счет будут финансироваться стройки?

— Стартап мы делаем вместе с партнерами, а дальше привлекаем проектное финансирование [источником обслуживания долговых обязательств являются денежные потоки, генерируемые самим проектом] со стороны банков. Чаще всего — самых крупных банков с госучастием.

— О каких проектах идет речь?

— С октября, когда мы презентовали новую стратегию, мы вошли в шесть проектов — все они уже подписаны, и мы по ним работаем. В целом они оцениваются в $900 млн, или 50 млрд руб., которые должны быть проинвестированы за два года. Доли собственных и заемных средств определяются для каждого проекта индивидуально.

Например, мы вошли в проект по строительству железнодорожного вокзала Химки-2, стали его совладельцами. Сейчас ждем только одобрения губернатора и готовы выйти на площадку. Там будут большая парковка, остановка скоростных электричек Москва — Шереметьево, офисный центр, апартаменты и очень доступная гостиница. Сейчас обсуждается строительство в том числе и капсульной гостиницы с Nikken Sekkei [группа компаний японских проектно-архитектурных бюро], но окончательное решение еще не принято. Объем — до 200 тыс. кв. м, вместе с вокзалом.

Также мы начинаем строительство 130 тыс. кв. м в Крекшино. Там будет широкий ассортимент квартир: очень маленькие квартиры, студии с одним окном, площадью 22 кв. м, и небольшой объем таунхаусов. Проектировать все будут совместно наши проектировщики и голландское архитектурное бюро KuiperCompagnons — специалисты в таких экономпроектах. С чеком в районе 1,6–3,5 млн руб. при ипотеке под 12% годовых покупка такой квартиры будет стоить [в месяц] меньше, чем аренда любой «однушки» в Москве.

Есть еще один проект, который мы реализуем совместно с нашими партнерами из РЖД — «Желдорипотекой», — это жилой комплекс Barkli Gallery на Ордынке. Элитный проект для ценителей прекрасного, коллекционеров и антикваров на 37 квартир.

Пока мы работаем только в Москве и Подмосковье, но готовы обсуждать и близлежащие Калужскую, Тульскую и другие области.​​

— Получается, что вы уходите из элитного сегмента?

— Мы ниоткуда не уходим! Скорее приходим в новые сегменты. Мы и раньше занимались не только элитным жильем, но и проектами в бизнес-сегменте, это принесло нам известность. Накопленные технологии управления мы можем применять и в самом недорогом, доступном сегменте жилья. Ведь даже «Мерседес» популярен своим S-классом, но зарабатывает больше всего на микроавтобусах и грузовиках. Мы заходим в те проекты, которые имеют шанс на успех, — неважно, где они находятся географически. Сейчас мы активно обсуждаем проект строительства крупной агломерации — на миллион квадратных метров — в одном из регионов России.

— Какая сейчас у «Баркли» кредитная нагрузка?

— Очень небольшая, и в основном в рублях. Главным нашим кредитором был Сбербанк, которому мы уже все кредиты вернули. В целом наша стратегия такова, чтобы к концу этого — началу следующего года довести кредитную нагрузку корпорации до нуля. Рассматриваем только небольшое стартовое проектное финансирование конкретных проектов и только в рублях.

— Копите на счетах средства?

— Нет, на счетах у нас только оборотка, которую мы тут же направляем на развитие новых проектов.

Леонид Казинец

Родился в 1966 году в Москве. В 1989-м окончил факультет прикладной космонавтики Московского института инженеров геодезии, аэрофотосъемки и картографии. В 1993-м основал инвестиционно-строительную корпорацию «Баркли», до сих пор владеет 100% головного ЗАО «Баркли», занимает посты президента и председателя совета директоров. Также возглавляет Национальное объединение застройщиков жилья, входит в бюро правления Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), является председателем комиссии РСПП по жилищной политике. Входит в совет по жилищной политике и повышению доступности жилья при президенте России.

«Считаю, что это спасло отрасль»​

— Покупателей элитного жилья стало меньше?

— Покупателей действительно не становится больше, но и элитного жилья становится все меньше. Если раньше элитным жильем мы считали любую «сталинку», то сегодня люди приобрели опыт. Да и градостроительные возможности в центральной части Москвы полностью исчерпаны.

— Как бы то ни было, предложений достаточно.

— В Москве в год одновременно строится около пяти элитных проектов, остальное — это «бизнес+». Рынок элитного жилья в центре столицы — это такая вещь в себе, где останется очень мало игроков и не так много покупателей. Это будет напоминать рынок антиквариата. С элитными квартирами — как с картинами: все, кто покупает Рубенса, знают всех, кто продает Рубенса, и всех, у кого есть Рубенс. На этом рынке не появляется новых людей, у которых целый мешок подлинников Рубенса, и не появляется людей, начинающих покупать коллекцию Кандинского, никогда до этого искусством не интересовавшись.

— Что будет с ценами на квартиры?

— Хорошие квартиры точно не будут дешеветь. В 2015 году в долларах, как ни странно, элитное жилье возобновило рост. В конце прошлого года рублевые цены остановились, долларовые изменились в той степени, в которой изменился курс. Сегодня доллар уже дешевеет, а мы потихоньку — на несколько процентов в месяц — начинаем поднимать рублевую и соответствующую долларовую цену. Причины тоже вполне объективны — просто растет цена строительства. Если доллар будет стабилен, а цена будет расти в рублях, значит, будет рост и в твердой валюте.

Мы уже достигли дна. Кстати, сегодня курс евро практически вернулся к докризисной стоимости, до Крыма и санкций он и был около 50 руб. Так что квартиры стали дорожать уже и в пересчете в валюту. Через год, скажем, объект, который стоил $10 тыс. по курсу 35 руб. за доллар, будет стоить те же $10 тыс. по курсу 45 руб.

— В декабре после повышения ключевой ставки ЦБ застройщики утверждали, что к марту-апрелю деньги у них закончатся и не избежать череды банкротств. Почему этого не произошло?

— Это был очень возможный негативный сценарий: если доллар продолжит расти теми же темпами, а ставка не изменится, то всей отрасли строительства жилья наступит конец. Я об этом говорил на встречах и с министром [главой Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаилом Менем], и с премьером, и с членами правительства. Слава богу, что сегодня в силу совокупных усилий ситуация стала лучше. Ставка ЦБ пусть не сильно, но понизилась. Второе — ипотека стала дешевле, третье — доллар пошел вниз. Считаю, что это спасло отрасль. Не всю, конечно, но эффективных управленцев спасло. Конечно, остаются еще компании, которым хоть кол на голове теши — они все равно ползут на кладбище. Когда прилив сменяется отливом, очень быстро становится видно, кто купался без трусов. Наверное, мы увидим какие-то банкротства тех, для кого сегодняшние улучшения на рынке недостаточны.

— Застройщикам какая-то особая поддержка нужна в этот кризис?

— В нынешней ситуации поддерживать застройщиков не надо, не надо поддерживать точечно кого-то одного, нужно создавать условия для конкурентной работы. Вообще точечная поддержка каких-либо бизнесов — это не рыночная ситуация, нужно поддерживать отрасль. И первое, и самое важное, что сделало правительство для нее — это субсидирование ипотеки. Кто-то, конечно, не выживет: кризис — санитар леса. Деньги нужно дать тому, кто придет с новым проектом строительства цементного завода, или ДСК [домостроительного комбината], или другого отечественного производства, нужно дать деньги тому, кто раскручивает предприятие, а не тому, кто в результате неэффективного управления банкротится. Кто не выстоял, тому нужна похоронная команда, пусть им занимаются ликвидационные, коллекторские агентства.

Думаю, что в 2015 году в плане объемов строительства все может быть неплохо, потому что будет сдаваться задел 2014 года. А вот в 2016-м мы можем получить снижение объемов. Но лишь в том случае, если не получим мер поддержки от правительства. В этом смысле обсуждается много разных шагов и предложений, и объединение АИЖК и РЖС в том числе [правительство создает нового куратора для рынка доступного жилья на базе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, сами АИЖК и РЖС будут упразднены]. Думаю, что это укрупнение — разумное. АИЖК и РЖС имеют определенные бренды и капитализацию, важно, чтобы была синергия. Главная проблема у РЖС была в том, что держатели земельных участков —, а это государство в виде различных своих структур — не очень охотно расстаются с хорошими землями: на тебе, РЖС, то, что нам самим не нужно. Вот это проблема, я уверен, что мандат РЖС нужно расширять.

— Много ли сегодня на рынке активов, которые распродаются по бросовым ценам из-за проблем у владельцев?

— Не очень много, но они есть. Я знаю людей, которые сегодня ищут по Москве, скупая недвижимость по стрессовым ценам. Некоторым из них удавалось покупать активы за половину от докризисной долларовой цены — есть разные ситуации. Но это долго не продлится.

— Вернутся ли на рынок недвижимости инвесторы?

— Можно сказать, что отношение среднестатистического инвестора к тому или иному рынку сохраняется неизменным в течение половины срока, требующегося для смены одного поколения другим. Если смена поколений, по мнению социологов, происходит за 15 лет, получается, что за семь с половиной лет инвестор забудет о потрясениях на рынке. То есть если в 2014 году наблюдался серьезный стресс, то к 2021-му это сотрется из памяти инвесторов. А на полпути негативные и позитивные тренды как минимум уравняются. Это значит, что через два года количество тех, кто потерял деньги, и тех, кто готов вновь инвестировать, сравняется.

Сегодня дешевый рубль делает выгодным вход в Россию с долларом — это может стать источником притока капиталов в страну. Объем тех средств, которые могут вернуться, очень зависит от гарантий неприкосновенности этих капиталов.

Также руководство страны гарантировало нам мораторий на рост фискальной нагрузки. Очень хотелось бы, чтобы теперь правительство и документально оформило бы этот мораторий.

Корпорация «Баркли»

С 1993 года построила около 300 зданий, наиболее известные из завершенных проектов — «Особняк в Хилковом переулке», «Клубный дом во 2-м Зачатьевском переулке», «Ваш клубный дом», «Дом с французскими окнами», Barkli Virgin House (все — жилые кварталы московской «Золотой мили» в районе Остоженки). В работе — жилой комплекс Barkli Residence возле Донского монастыря. Анонсировано шесть новых проектов на 600 тыс. кв. м и объемом инвестиций 50 млрд руб., большая часть относится к эконом- и бизнес-классам. Финансовые показатели не раскрываются; по данным базы СПАРК, по итогам 2013 года продажи ЗАО «Баркли» составили 75,5 млн руб., чистая прибыль — 690 млн руб.: отмечается, что основной доход компании приносят дочерние предприятия.

 

Читать дальше
Twitter
Одноклассники
Мой Мир

материал с rbc.ru

3

      Add

      You can create thematic collections and keep, for instance, all recipes in one place so you will never lose them.

      No images found
      Previous Next 0 / 0
      500
      • Advertisement
      • Animals
      • Architecture
      • Art
      • Auto
      • Aviation
      • Books
      • Cartoons
      • Celebrities
      • Children
      • Culture
      • Design
      • Economics
      • Education
      • Entertainment
      • Fashion
      • Fitness
      • Food
      • Gadgets
      • Games
      • Health
      • History
      • Hobby
      • Humor
      • Interior
      • Moto
      • Movies
      • Music
      • Nature
      • News
      • Photo
      • Pictures
      • Politics
      • Psychology
      • Science
      • Society
      • Sport
      • Technology
      • Travel
      • Video
      • Weapons
      • Web
      • Work
        Submit
        Valid formats are JPG, PNG, GIF.
        Not more than 5 Мb, please.
        30
        surfingbird.ru/site/
        RSS format guidelines
        500
        • Advertisement
        • Animals
        • Architecture
        • Art
        • Auto
        • Aviation
        • Books
        • Cartoons
        • Celebrities
        • Children
        • Culture
        • Design
        • Economics
        • Education
        • Entertainment
        • Fashion
        • Fitness
        • Food
        • Gadgets
        • Games
        • Health
        • History
        • Hobby
        • Humor
        • Interior
        • Moto
        • Movies
        • Music
        • Nature
        • News
        • Photo
        • Pictures
        • Politics
        • Psychology
        • Science
        • Society
        • Sport
        • Technology
        • Travel
        • Video
        • Weapons
        • Web
        • Work

          Submit

          Thank you! Wait for moderation.

          Тебе это не нравится?

          You can block the domain, tag, user or channel, and we'll stop recommend it to you. You can always unblock them in your settings.

          • rbc.ru
          • домен daily.rbc.ru
          • домен rbc.ru

          Get a link

          Спасибо, твоя жалоба принята.

          Log on to Surfingbird

          Recover
          Sign up

          or

          Welcome to Surfingbird.com!

          You'll find thousands of interesting pages, photos, and videos inside.
          Join!

          • Personal
            recommendations

          • Stash
            interesting and useful stuff

          • Anywhere,
            anytime

          Do we already know you? Login or restore the password.

          Close

          Add to collection

             

            Facebook

            Ваш профиль на рассмотрении, обновите страницу через несколько секунд

            Facebook

            К сожалению, вы не попадаете под условия акции